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Hauskauf in Irland - eine Kurzübersicht

In Irland bewohnen etwa 83% aller Menschen ein Eigenheim - das rein rechtlich oft eher der Bank gehört. In Irland gibt es kaum Mietwohnungen im deutschen Sinne - Zweckbauten mit verschieden grossen Wohneinheiten findet man allenfalls als "Sozialbauten". In Irland sind Mieten sehr hoch - die meisten Mietverhältnisse dazu relativ kurzfristig und unsicher. Das alles zusammen führt vor allem bei Immigranten schnell zum Wunsch, auch ein "eigenes Häuschen" zu besitzen.

Dieser Artikel soll helfen, den Weg zum eigenen Heim in Irland etwas zu erleichtern..

Finanzielle Mittel für den Hauskauf in Irland

Das wichtigste Problem kommt zuerst: Womit soll man ein Haus bezahlen? Grundsätzlich kommt das Geld für einen Hauskauf in Irland meist von einer Bank oder Building Society. Das Maximum an Kredit lag traditionell bei 92% des Kaufpreises (der Kaufpreis beinhaltet nur die Summe, die an den Verkäufer gezahlt wird, nicht Kosten für Anwälte, Architekten, Urkunden, Behörden ...). Heute sind auch Kredite zu 100% möglich, aber nicht unbedingt empfehlenswert. Eine individuelle Beratung ist hier angebracht.

Das Kreditmaximum wird allerdings auch noch durch andere Faktoren beschränkt, namentlich das Einkommen und die zu tragenden Fixkosten. Ausgehend vom Haushaltseinkommen (das gemeinsame Einkommen aller künftigen Eigner) kann man in der Regel bis zum 3,75-fachen des Bruttojahreseinkommens als Kredit gewährt bekommen. Andererseits darf die monatliche Belastung in der Regel nicht mehr als 35% des verfügbaren Monatseinkommens (Nettoeinkommen abzüglich aller festen Verpflichtungen) betragen. Je nach Laufzeit und Flexibilität der Bank kann man so verschieden hohe Kredite bekommen. Ein "shopping around" bei Banken, Building Societies und auch Mortgage Brokers empfiehlt sich. Vorsicht allerdings bei Angeboten, die einen enorm niedrigen Einstiegszins haben, der sich dann rapide steigert!

Und eine Warnung - beim Umzug von der bislang gemieteten möblierten Wohnung (in Irland ja die Regel) in das eigene Haus wird man schnell feststellen, dass Dinge wie ein Herd, ein Bett oder auch Sitzgelegenheiten doch ganz nett sind. Dafür sollte man noch etwas Finanzreserven haben.

Makler in Irland

Irische Makler halten sich eher an den Verkäufer oder Vermieter. Für den Suchenden ist der Gang zum Makler unverbindlich und nicht mit Kosten verknüpft.

Also keine Angst vor dem Makler!

Viele Makler sind Mitglieder grösserer Vereinigungen oder nutzen die bekannten Internetplattformen. Allen diesen Plattformen ist eines gemein - sie kosten Geld. Die meisten Makler betreiben daher entweder eigene Webseiten oder haben zumindest mehr Angebote, die sich telefonisch oder schriftlich erfragen lassen. Daher sollte man mit möglichst vielen Maklern in Verbindung treten, seine Wünsche und seinen Finanzrahmen erläutern und sich Angebote schicken lassen.

Hausbesichtigungen in Irland

Die meisten Besichtigungen beginnen im Büro des Maklers, gemeinsam fährt (oder läuft) man dann zum Objekt. Letztlich hat der Makler nur ein Ziel - nämlich alle Objekte so schnell und zu einem so hohen Preis wie möglich an Käufer zu bringen. Das bedeutet auch, dass er über Problemzonen schnell hinweggehen wird und das Positive über Gebühr zu preisen versucht. Das sollte einen nicht davon abhalten, sich Zeit zu nehmen und in Ruhe umzusehen. Und Fragen zu stellen.

"Warum wird das Haus verkauft?"
"Wie alt genau ist das Haus?"
"Wie sieht es mit Baugenehmigungen für Umbauten und Erweiterungen aus?"
"Sind grössere Projekte in der Nachbarschaft geplant (Autobahn, Müllverbrennung, Wohnungsbau)?"
"Wie lange steht das Haus schon zum Verkauf?"
"Warum wird das Haus noch gleich verkauft?"

Gerade das "Warum?" lässt oft interessante Rückschlüsse zu ... und wenn der Makler gleich mehrere Versionen präsentiert, sollte man misstrauisch werden. Die meisten Makler allerdings sind relativ ehrlich und warten auf Fragen ... mit denen man als Kaufinteressierter ja auch echtes Interesse zeigt. Sie beobachten auch genau, was man so macht und wohin der Blick schweift.

Interessante Details, auf die man achten sollte, sind die Zustände im besichtigten Haus - je unaufgeräumter das Haus, desto weniger ernsthaft der Wunsch des Verkäufers, es auch schnell loszuwerden. Andererseits sollte man bei brandneuen Renovierungsarbeiten auch misstrauisch werden, ein perfekter Anstrich verdeckt gerne kleinere Schäden. Im Zweifelsfall sollte man einen fachkundigen Menschen, etwa einen Architekten hinzuziehen.

Die Kaufentscheidung für die eigene irische Immobilie

Hat man ein Haus gefunden, das einem zusagt (und das man sich leisten kann), sollte man in der Regel die Sache noch einmal überschlafen. Oder man ist so überzeugt, dass man gleich weiss "Das ist es!" Wie auch immer, die Entscheidung zum Kauf teilt man dem Makler mit.

Der kontert dann mit der Frage: "Und was für ein Angebot machen Sie?" Der Kaufpreis (ausgenommen bei Neubauten) ist nämlich immer Verhandlungssache. Und sehr flexibel. Man kann in dieser Phase auch ein wenig pokern und bewusst niedrig herangehen, die meisten Makler werden in etwa wissen, was der Verkäufer will und einen an einen realistischen Preis heranbringen. Manche Makler sagen auch glattheraus was man bieten muss, um den Zuschlag zu erhalten.

Schätzer und Architekt

Nach der Kaufentscheidung beginnt der Spass erst richtig ... man teilt nämlich jetzt der Bank mit, dass man ein Objekt im Blick hat. Das freut die Bank, die dann gleich einen Schätzer losschickt. Die Kosten darf man unabhängig vom Ergebnis der Schätzung zahlen. Im Idealfall kommt der Schätzer zurück und teilt einem mit, dass das Haus eigentlich mehr wert ist.

Im Normalfall kommt der Schätzer zurück und teilt einem mit, dass alles OK ist. Im schlimmsten Fall kommt der Schätzer zurück und teilt einem mit, dass man doch einmal mit einem Architekten reden sollte. Was die Bank dann auch ultimativ verlangt. Und was einen noch einmal einige Euros kostet.

Der Architekt besieht sich dann das Objekt im Detail und bereitet einen mehrseitigen Bericht vor - der sowohl Positives als auch Negatives beinhaltet und einen Überblick verschafft, welche Arbeiten am Haus dringend erledigt werden müssen. Hiervon ist dann auch der Bescheid der Bank, ob die Mortgage (in voller Höhe) für das Objekt genehmigt wird, abhängig.

Übrigens ... wenn der Schätzer OK sagt und man selbst keinen Architekten senden muss, schiebt der Anwalt diesen Architektenreport gerne dem Verkäufer unter, um sicher zu sein.

Beim irischen Rechtsanwalt

Ohne Anwalt läuft gar nichts, denn die verschiedenen rechtlichen Verpflichtungen sind dramatisch in ihrer Vielfalt und Tragweite. Immerhin beschäftigt man sich plötzlich mit Grundsatzurteilen aus dem 17. Jahrhundert und einem Recht, dass durch Präzedenzfälle definiert wird.

Ohne Anwalt kann man davon ausgehen, dass man es falsch macht.

Die Gebühren für den Anwalt errechnen sich aus dem Kaufpreis des Hauses, circa 1% des Kaufpreises. Manche Anwälte bieten auch Pauschalen an, etwa für Credit Union Mitglieder. Dazu kommen noch die Kosten für eine Grundbucheintragung, für den Eintrag des Kredits und "diverse Gebühren". Eventuell, je nach Kaufpreis, noch Stamp Duty ... über all diese Kosten informiert der Anwalt umfassend beim ersten Gespräch.

Der Kaufprozess in irischer Ausführlichkeit

Der konkrete Ablauf danach ist interessant und teilweise sehr verwirrend - nicht zuletzt dadurch, dass Termine eher etwas wie "Absichtserklärungen" sind, wenn es um den Verkäufer geht, dagegen aber "absolut verbindlich" für den Käufer. In einem groben Schema läuft es wie folgt:

Schritt 1 - Man zahlt dem Makler ein Booking Deposit, in der Regel etwa € 5000 und anrechenbar auf den Kaufpreis.
Schritt 2 - Die Anwälte tauschen Absichtserklärungen zum Kauf aus und setzen Daten für die weiteren Schritte.
Schritt 3 - Nach Vorbereitung der Papiere, Einsicht ins Grundbuch und so weiter gibt es vom Anwalt einen Vertrag, den der Käufer unterschreibt.
Schritt 4 - Man zahlt dem Anwalt ein Deposit von in der Regel 10% des Kaufpreises, wobei das Booking Deposit angerechnet wird. Wichtig: Diese 10 % muss man haben, bis jetzt fliesst nämlich von der Bank noch kein Geld!
Schritt 5 - Der Vertrag geht an die Verkäuferseite.
Schritt 6 - Der Anwalt des Käufers beantragt den Kreditscheck bei der Bank, sobald dies geschehen ist, folgt
Schritt 7 - Der Verkäufer unterschreibt den Vertrag. Erst jetzt ist das Geschäft rechtsgültig.
Schritt 8 - Die Bank stellt den Kreditscheck aus.
Schritt 9 - Im fliegenden Wechsel werden Vertragsunterlagen und Kreditscheck ausgetauscht.
Schritt 10 - Schlüsselübergabe - entweder über den Anwalt des Verkäufers oder den Makler.

Dieser ganze Ablauf dauert in der Regel mindestens sechs Wochen und kann sich schier endlos hinziehen.

... endlich - das eigene Zuhause in Irland!

Tja, und irgendwann ist es dann so weit, man sitzt im eigenen Heim und kann mit der Renovierung beginnen. Und dann fragt man sich, ob sich der ganze Aufwand gelohnt hat.

Eigentlich ist die Antwort immer "ja", auch wenn man auf dem Weg dahin bestimmt einem halben Dutzend Menschen den Hals umdrehen möchte.